Btw of overdrachtsbelasting bij vastgoed: wat betaal je wanneer?

Het korte antwoord

Bij elke vastgoedaankoop draait het om één splitsing: valt de levering onder btw (21%) of onder overdrachtsbelasting? Die keuze bepaalt niet alleen het tarief, maar ook of je de belasting kunt terugvragen. En de marges zijn groot. In een zaak die voor het Hof 's-Hertogenbosch belandde, betaalde een koper van een stuk bouwgrond € 40.601 aan overdrachtsbelasting, terwijl hij dacht recht te hebben op het lage woningtarief. Het Hof gaf hem ongelijk.

• Btw (21%) geldt bij nieuwbouw (tot twee jaar na eerste ingebruikname) en bij bouwterreinen. Voor ondernemers met btw-belaste activiteiten is die btw meestal terugvorderbaar.
• Overdrachtsbelasting is in 2026: 2% eigen woning, 8% beleggingswoning, 10,4% bedrijfspand, 4% bij bepaalde vastgoedaandelentransacties. Nooit aftrekbaar.
• De samenloopvrijstelling voorkomt dubbele heffing, maar geldt sinds 2025 alleen bij minimaal 90% btw-belast gebruik gedurende twee jaar.
• "Bouwgrond met een woonbestemming" is geen woning. Daar betaal je het hoge tarief over.
• Een fiscale toets vóór het tekenen van de koopovereenkomst voorkomt naheffingen die jaren doorwerken.

Waarom deze ene keuze duizenden euro's scheelt

De vraag "btw of overdrachtsbelasting?" klinkt als een formaliteit voor de notaris. Dat is het niet. Het is de duurste beslissing in een vastgoedtransactie, en hij valt vaak al voordat de notaris in beeld komt: bij het tekenen van de koopovereenkomst.

Neem de zaak die het Hof 's-Hertogenbosch op 17 april 2026 behandelde. Iemand kocht een perceel bouwgrond van zijn ouders voor € 390.400. De grond had de bestemming woningbouw en het plan was duidelijk: er zou een eigen woning op komen. Bij de aangifte paste de koper het algemene tarief van 10,4% toe en betaalde € 40.601. Daarna ontstond discussie: had hij niet het lage woningtarief mogen toepassen? Er bleek zelfs nog een oude fundering in de grond te zitten.

Het Hof was helder. Op het moment van levering was er alleen grond. De bouw was nog niet gestart en de oude fundering was niet geschikt voor de nieuwe woning. Bouwgrond, ook met een woonbestemming, valt niet onder het woningbegrip. Het hoge tarief gold. Een beroep op de menselijke maat en op het EVRM hielp niet: de wet is op dit punt strikt en daar wijkt de rechter niet van af.

De les is niet juridisch, maar praktisch. Wie de fiscale route niet vooraf bepaalt, ontdekt het verschil pas als het te laat is. Wendy Derks-Peters, die zich bij Wesselman bezighoudt met omzet- en overdrachtsbelasting, ziet die situatie vaker langskomen: de aanname dat een woonbestemming automatisch het lage tarief oplevert, blijkt een dure misvatting.

Btw is vaak terugvorderbaar, overdrachtsbelasting nooit

Btw die je betaalt op een btw-belaste levering kun je als ondernemer met btw-belaste activiteiten in principe terugvragen. Overdrachtsbelasting niet, die is niet aftrekbaar. Bij zakelijk vastgoed wordt de overdrachtsbelasting wel opgeteld bij de boekwaarde van het pand. Voor een ondernemer met volledig btw-belaste activiteiten is een btw-levering daarom vaak gunstiger dan een levering met overdrachtsbelasting.

De tariefverschillen lopen snel op

Een rekenvoorbeeld. Koop je in 2026 een verhuurwoning van € 400.000, dan betaal je € 32.000 overdrachtsbelasting (8%), tegenover € 41.600 in 2025 (10,4%). Dat scheelt € 9.600 op één pand. Bij een portefeuille loopt dat verschil op tot tienduizenden euro's.

Zelf aan de slag:

• Bepaal of jouw onderneming btw-belaste, btw-vrijgestelde of gemengde activiteiten heeft. Dat bepaalt of btw een kostenpost of een doorloopkost is.
• Reken bij een aankoop boven € 500.000 beide scenario's door: de btw-route versus de overdrachtsbelasting-route.
• Is het verschil groter dan een paar procent van de koopsom? Laat een fiscale toets uitvoeren vóór ondertekening.
• Leg de fiscale uitgangspunten vast in de koopovereenkomst, niet pas bij de notaris.

Stap voor stap: zo bepaal je btw of overdrachtsbelasting

De volgorde van de vragen bepaalt de uitkomst. Doorloop deze stappen in deze volgorde voordat je tekent.

Stap 1: Nieuw of bestaand vastgoed?

De eerste splitsing is altijd: nieuw of bestaand. De levering van vastgoed is verplicht met btw belast als de zaak zich in de bouw- en handelsfase bevindt of als sprake is van een bouwterrein. Die bouw- en handelsfase loopt tot uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname. Valt het pand daarbinnen, of is het een bouwterrein, dan zit je in de btw-sfeer. Documenteer de datum van eerste ingebruikname altijd hard, want die bepaalt de tweejaarstermijn.

Stap 2: Is de levering btw-belast?

Bij nieuwbouw en bouwterreinen is de levering van rechtswege btw-belast. Omdat je bij nieuwbouw de eerste eigenaar bent, is er geen overdracht in de zin van de overdrachtsbelasting. Je betaalt dan 21% btw over de koopsom. Bij bestaand vastgoed is de levering doorgaans btw-vrijgesteld en kom je in de overdrachtsbelasting terecht.

Stap 3: Toets de samenloopvrijstelling

Overlappen btw en overdrachtsbelasting elkaar, dan voorkomt de samenloopvrijstelling dubbele heffing. Bij de aankoop van een bedrijfspand kan het gebeuren dat je in principe zowel btw als overdrachtsbelasting verschuldigd bent. De wet voorziet dan in een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Let op: deze vrijstelling is sinds 2025 aangescherpt (zie stap 4).

Stap 4: Controleer het 90%-criterium

Hier struikelen veel ondernemers. De samenloopvrijstelling geldt sinds 2025 alleen nog als de zaak gedurende ten minste twee jaar na de verkrijging voor 90% of meer voor btw-belaste activiteiten wordt gebruikt. Haal je dat niet, dan wordt overdrachtsbelasting geheven naar een bijzonder tarief. Leg het beoogde gebruik voor de komende twee jaar daarom schriftelijk vast.

Stap 5: Bepaal het juiste overdrachtsbelastingtarief

Kom je in de overdrachtsbelasting terecht, dan hangt het tarief af van het type vastgoed. In 2026 gelden vier tarieven (zie de tabel verderop). Bij panden met gemengd gebruik wordt het maatwerk: dan bepaal je per zelfstandig deel welk tarief geldt.

Stap 6: Houd rekening met de herzieningsregeling

Sinds 1 januari 2026 geldt een nieuwe herzieningsregeling voor kostbare diensten aan vastgoed vanaf € 30.000 exclusief btw, denk aan grote renovaties en onderhoud. De regeling volgt het jaar van ingebruikname plus de vier jaren erna. Verandert het gebruik van het pand in die periode, dan moet je eerder teruggevraagde btw deels terugbetalen. Wesselman schreef hier eerder over: door diensten bewust vóór of na 1 januari 2026 te plannen, kun je btw besparen of juist een naheffing voorkomen.

Zelf aan de slag:

• Doorloop stap 1 tot 6 in volgorde en sla niets over: de uitkomst van stap 1 bepaalt of stap 3 relevant is.
• Bij gemengd gebruik (woon-winkelpand): toets per zelfstandig deel of de vrijstelling geldt.
• Leg het beoogde gebruik voor twee jaar vast, met datum. Dat is je bewijs voor het 90%-criterium.
• Plan renovaties boven € 30.000 bewust: ze tellen jaren mee in de herziening.

Wat verandert er in 2026?

2026 brengt drie wijzigingen die elke vastgoedbeslissing raken.

Beleggerstarief omlaag naar 8%

De overdrachtsbelasting voor woningen die geen hoofdverblijf zijn, daalt van 10,4% naar 8%. Dat maakt investeren in verhuurwoningen aantrekkelijker. Belangrijk: voor bedrijfspanden en kantoren blijft het tarief 10,4%. Heb je zowel verhuurwoningen als bedrijfspanden in portefeuille, dan verschilt het tarief dus per pand.

Nieuw 4%-tarief voor vastgoedaandelen

Nieuw in 2026 is een tarief van 4% voor de verkrijging van aandelen in vastgoedvennootschappen die vooral woningen bezitten. Het is bedoeld om aankopen via een bv-structuur en directe aankopen gelijker te behandelen. Draag je vastgoed via een bv over, reken dan opnieuw.

Hoger btw-tarief op short-stay

Vanaf 1 januari 2026 vallen hotelovernachtingen en kortdurende verhuur onder het standaard btw-tarief van 21% in plaats van het verlaagde tarief van 9%. Dat raakt de businesscase van transformatieprojecten, omdat short-stay vaak juist werd ingezet om btw-aftrek veilig te stellen. In combinatie met de nieuwe herzieningsregeling is dit het moment om bestaande exploitatieplannen tegen het licht te houden.

Zelf aan de slag:

• Inventariseer per pand welk tarief in 2026 geldt: woning niet-hoofdverblijf (8%), bedrijfspand (10,4%), aandelentransactie (4%).
• Exploiteer je short-stay? Herbereken de rentabiliteit met 21% btw in plaats van 9%.
• Plan je een levering rond de jaarwisseling? Vergelijk de overdrachtsbelasting met de gevolgen voor box 3 van de verkoper.

Een overzicht per situatie

Gebruik de tabel als snelle controle, maar besef dat de details het verschil maken. Bij een woon-winkelpand kan voor elk zelfstandig deel een ander tarief gelden. En de samenloopvrijstelling kan vervallen, bijvoorbeeld als het onroerend goed als bedrijfsmiddel is gebruikt en de koper de btw mag aftrekken. De hoedanigheid van de koper bepaalt dus mede de uitkomst.

De fouten die het vaakst geld kosten

Fout 1: aannemen dat aandelen kopen belastingvrij is

Koop je aandelen in een bv die vooral uit vastgoed bestaat, dan betaal je mogelijk tóch overdrachtsbelasting. De Belastingdienst ziet zulke bv's als onroerendezaaklichamen en behandelt de aandelentransactie als een verkapte vastgoedoverdracht. Sinds 2026 geldt hier het nieuwe 4%-tarief.

Fout 2: denken dat een woonbestemming het lage tarief oplevert

De zaak voor het Hof 's-Hertogenbosch laat zien hoe dit misgaat. Bouwgrond met een woonbestemming is geen woning. Pas bij een bestaande woning, of een woning in aanbouw die al als woning kwalificeert, geldt het lage tarief.

Fout 3: het 90%-criterium negeren

De aangescherpte samenloopvrijstelling vraagt om een gebruikstoets van twee jaar. Wie het gebruik niet documenteert, kan de vrijstelling achteraf alsnog verliezen.

Fout 4: de timing rond samenwonen onderschatten

Ook bij particuliere situaties zit er een addertje. In een zaak bij de Rechtbank Noord-Nederland kocht iemand eerst alleen een woning, droeg later een deel over aan de partner en kreeg na het einde van de relatie de woning weer volledig terug. Bij die herverdeling moest opnieuw € 18.735 aan overdrachtsbelasting worden betaald. De samenwonersvrijstelling gold niet, omdat de woning niet vanaf het begin gezamenlijk was gekocht. Zo'n "jojo-toedeling" valt gewoon onder de heffing.

Zelf aan de slag:

• Laat bij een aandelentransactie vooraf toetsen of de bv een onroerendezaaklichaam is.
• Documenteer het beoogde gebruik twee jaar vooruit, met datum.
• Teken geen koopovereenkomst zonder fiscale paragraaf die btw en overdrachtsbelasting expliciet regelt.

Veelgestelde vragen

Wat is de samenloopvrijstelling en hoe werkt die?

De samenloopvrijstelling voorkomt dat je over één vastgoedtransactie zowel btw als overdrachtsbelasting betaalt. Ze geldt onder andere bij een nieuw gebouw binnen twee jaar na ingebruikname, een bouwterrein of een btw-belaste levering. Sinds 2025 alleen als het vastgoed minimaal twee jaar voor 90% of meer btw-belast wordt gebruikt.

Wat is het verschil tussen btw en overdrachtsbelasting bij vastgoed?

Btw (21%) geldt bij nieuwbouw en bouwterreinen en is voor ondernemers met btw-belaste activiteiten doorgaans terugvorderbaar. Overdrachtsbelasting geldt bij bestaand vastgoed, kent in 2026 tarieven van 2% tot 10,4% en is nooit aftrekbaar.

Betaal ik het lage woningtarief als ik bouwgrond koop om zelf te bouwen?

Nee. Het Hof 's-Hertogenbosch bevestigde in 2026 dat bouwgrond, ook met woonbestemming, niet als woning telt. Je betaalt dan het algemene tarief. Het lage tarief geldt pas bij een bestaande woning of een woning in aanbouw die al als woning kwalificeert.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik in 2026 voor een beleggingswoning?

In 2026 is het tarief 8% voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen, een verlaging van het eerdere tarief van 10,4%. Bij een woning van € 400.000 scheelt dat ongeveer € 9.600. Voor bedrijfspanden en kantoren blijft het 10,4%.

Wie helpt bij het bepalen van btw of overdrachtsbelasting?

Een fiscaal specialist beoordeelt vóór ondertekening welke route geldt en of de samenloopvrijstelling van toepassing is. Bij Wesselman bepaalt Wendy Derks-Peters per pand het tarief, toetst het 90%-criterium en weegt de timing tegen box 3. Dat voorkomt dat een verkeerde structuur jaren later via de herzieningsregeling tot een naheffing leidt.

Tot slot

De vraag "btw of overdrachtsbelasting?" bepaalt direct hoeveel een transactie kost en of je belasting kunt verrekenen. De volgorde is helder: eerst nieuw of bestaand, dan de btw-positie, de samenloopvrijstelling en het 90%-criterium, en pas dan het tarief. De wijzigingen van 2026 maken die volgorde belangrijker dan ooit.

De rode draad: tekenen zonder fiscale toets is de duurste fout die je kunt maken. De zaak voor het Hof 's-Hertogenbosch kostte de koper ruim € 40.000 aan een vermijdbare discussie. Een toets vóór de koopovereenkomst kost weinig en voorkomt naheffingen die jaren doorwerken.

Twijfel je hoe jouw situatie uitpakt? Stel je vraag aan Wendy Derks-Peters. Wesselman begeleidt mkb- en familiebedrijven in de regio Eindhoven, Helmond en Veldhoven bij precies dit soort keuzes.