Erfbelasting en vastgoed: waardering, liquiditeit en de nieuwe aangiftetermijn sinds 2026

Het korte antwoord

Wesselman helpt mkb- en familiebedrijven bij opvolging om niet alleen naar het erfbelastingtarief te kijken, maar vooral naar de waardering en liquiditeit van vastgoed. Woningen moeten voor de erfbelasting op de WOZ-waarde worden aangegeven, ook wanneer die afwijkt van de feitelijke opbrengst, waardoor erfgenamen belasting verschuldigd kunnen zijn terwijl het vermogen in stenen zit. Sinds 1 januari 2026 biedt de aangiftetermijn van 20 maanden meer ruimte om te waarderen, te verkopen of te herfinancieren; bij ondernemingsvastgoed is extra aandacht nodig, omdat aan derden verhuurd vastgoed buiten de bedrijfsopvolgingsregeling valt.

Belangrijkste punten

• Woningen worden voor de erfbelasting gewaardeerd op de WOZ-waarde, en die waarde is verplicht in de verhouding tussen erfgenaam en Belastingdienst (ABN AMRO Financial Focus). Marktwaarde telt alleen in uitzonderingsgevallen.
• Bij een ingrijpende verbouwing telt de marktwaarde, bij serviceflats met een marktwaarde 30% onder de WOZ-waarde geldt de lagere marktwaarde, en bij erfpacht kan de WOZ-waarde worden verminderd (ABN AMRO Financial Focus).
• Voor overlijdens vanaf 1 januari 2026 geldt een aangiftetermijn van 20 maanden in plaats van 8 maanden, en start ook de belastingrente later (Erfrechtplan.nl, 2026).
• Vanaf 2024 valt aan derden verhuurd vastgoed buiten de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten (PwC Nederland). Een pand in de bv is dus geen garantie voor vrijstelling.
• Per 2026 zijn de bezits- en voortzettingseis van de BOR versoepeld, maar is het begrip preferente aandelen uitgebreid (PwC Nederland, 2026).

Waarom loopt een erfenis met vastgoed zo vaak vast op liquiditeit volgens een accountant Eindhoven?

Wesselman ziet bij mkb- en familiebedrijven in Zuidoost-Brabant dat de erfbelastingdiscussie zelden begint bij het tarief. Die begint bij een aanslag die binnenkomt terwijl het vermogen volledig in panden zit. De kinderen erven een bedrijfspand en twee verhuurde woningen, en moeten binnen de termijn een bedrag overmaken dat er niet is.

Dat is geen uitzondering meer. De huidige generatie 75-plussers beschikt over veel meer vermogen dan eerdere generaties, met name door de sterke toename van de huizenprijzen, constateert ESB. Dat vertaalt zich naar nalatenschappen waarin stenen de hoofdmoot vormen en contanten de restpost.

De vraag die een ondernemer dan stelt aan zijn accountant in Eindhoven is meestal defensief: wat moeten we betalen? De betere vraag is anders. Welke waardering geldt, welke termijn hebben we, en met welk deel van het vastgoed kunnen we de aanslag voldoen zonder de rest te moeten verkopen? Wie die drie vragen pas na het overlijden stelt, heeft nog maar één knop om aan te draaien.

Hoe wordt vastgoed gewaardeerd voor de erfbelasting?

De WOZ-waarde, niet de verkoopwaarde, is voor woningen het uitgangspunt van de erfbelastingaangifte. Dat klinkt technisch, maar het is de enige regel in dit dossier die direct geld kost of oplevert. Een accountant Eindhoven kan de keuze voor de juiste waarderingsgrondslag vooraf toetsen.

Welke WOZ-beschikking mag u kiezen?

Volgens ABN AMRO Financial Focus mag bij een erfenis in een bepaald jaar de WOZ-waarde van dat jaar worden gebruikt, of, bij dalende huizenprijzen, die van het jaar erna. Die keuze is geen detail. Bij een portefeuille van meerdere panden kan het verschil tussen twee peildata oplopen tot een bedrag waar een volledige adviesbegeleiding meerdere keren van betaald wordt.

Wanneer geldt de marktwaarde wel?

Drie situaties wijken af. Bij een ingrijpende verbouwing telt de marktwaarde, bij serviceflats met een marktwaarde die 30% lager ligt dan de WOZ-waarde geldt de lagere marktwaarde, en bij erfpacht kan de WOZ-waarde worden verminderd. Vooral die tweede categorie wordt over het hoofd gezien bij nalatenschappen van ouders die hun laatste jaren in een serviceflat woonden.

En verhuurde woningen?

Bij verhuurde woningen met huurbescherming wordt de WOZ-waarde doorgaans verminderd via de leegwaarderatio. Het exacte percentage hangt af van de verhouding tussen jaarhuur en WOZ-waarde en verandert met enige regelmaat, dus de actuele tabel opzoeken is hier geen overbodige stap.

Zelf aan de slag:

• Vraag per pand beide WOZ-beschikkingen op en leg ze naast elkaar voordat u aangifte doet
• Controleer of er in de vijf jaar voor overlijden een ingrijpende verbouwing plaatsvond: zo ja, laat de marktwaarde taxeren
• Check bij een serviceflat of de marktwaarde meer dan 30% onder de WOZ-waarde ligt
• Verzamel bij verhuurde woningen de huurcontracten en de jaarhuur, u heeft ze nodig voor de leegwaarderatio

Wat betekent de verruimde aangiftetermijn sinds 2026 in de praktijk?

Voor overlijdens vanaf 1 januari 2026 is de aangiftetermijn opgerekt van 8 naar 20 maanden, en schuift ook het moment waarop belastingrente gaat lopen naar later (Erfrechtplan.nl).

Dat is meer dan administratieve verlichting. Onder de oude termijn moesten erfgenamen vaak een voorlopige aangifte doen op een ruwe schatting, met correctie achteraf. Met bijna twee jaar ruimte kan een pand daadwerkelijk in de markt worden gezet, kan een taxatie worden onderbouwd en kan een financiering worden geregeld voordat het geld eruit moet. Een accountant Eindhoven kan helpen die extra tijd gericht te benutten.

De keerzijde: langere termijnen nodigen uit tot uitstel. Erfgenamen die pas in maand zestien beginnen, verliezen precies het voordeel dat de wetgever gaf.

Valt uw vastgoed nog onder de bedrijfsopvolgingsregeling?

Hier zit de aanname die het vaakst fout uitpakt. Veel dga's gaan ervan uit dat vastgoed dat in de bv zit, automatisch meelift op de bedrijfsopvolgingsregeling. Dat klopt al enige tijd niet meer. Vanaf 2024 valt aan derden verhuurd vastgoed buiten de faciliteiten, aldus PwC Nederland.

En 2026 bracht nieuwe beweging. Per 2026 zijn meerdere belangrijke aanpassingen doorgevoerd in de bedrijfsopvolgingsregeling in de schenk- en erfbelasting (BOR) en de doorschuifregeling in box 2 van de inkomstenbelasting (DSR), beschrijft PwC. Er zijn versoepelingen van de bezits- en voortzettingseis, maar tegelijk een beperking door uitbreiding van het begrip preferente aandelen. Een accountant Eindhoven kan de gevolgen voor uw vastgoedstructuur toetsen.

Wat dit betekent voor een gemengde structuur

Neem een dga van een productiebedrijf met ongeveer 40 medewerkers. In de holding zit het eigen bedrijfspand, plus drie verhuurde units die ooit als belegging zijn aangekocht. Bij overlijden splitst de fiscus die twee categorieën. Het pand in eigen gebruik hoort bij de onderneming, de verhuurde units worden doorgaans als beleggingsvermogen behandeld en vallen buiten de vrijstelling. De erfgenamen betalen daar volle erfbelasting over, terwijl dat deel van de portefeuille juist het minst liquide is.

De praktische les: breng ruim voor een overdracht in kaart welk vastgoed ondernemingsvermogen is en welk deel niet. Die scheiding kost tijd en raakt aan de bezitseis, dus laat het niet aankomen op het jaar van overdracht. Wie hier tijdig op stuurt, houdt de keuzes open die Wesselman in opvolgingstrajecten standaard doorrekent: schenken bij leven, herstructureren, of de BOR bewust laten lopen en de aanslag financieren.

Hoe verhoudt vastgoed in de erfenis zich tot andere routes?

Zelf aan de slag:

• Maak een lijst van alle panden met kolommen: eigenaar, gebruik (eigen of verhuurd), WOZ-waarde, hypotheekschuld
• Markeer per pand of het ondernemingsvermogen of beleggingsvermogen is
• Laat bij twijfel over de kwalificatie de vastgoedadministratie toetsen voordat de bezitstermijn gaat lopen
• Reken door wat de aanslag zou zijn zonder BOR: dat bedrag is uw liquiditeitsopgave

Welke stappen zet u nu, vóór er iets gebeurt?

Belastingadvies over nalatenschappen werkt het beste als het niet reactief is. De onderstaande punten komen terug in vrijwel elk dossier waarin vastgoed en opvolging samenvallen. Een accountant Eindhoven kan deze inventarisatie periodiek met u actualiseren.

Checklist voor vastgoed in de nalatenschap:

• Inventariseer de eigendomsverhoudingen per pand. Privé, bv, of een gemeenschap met een partner maakt fiscaal groot verschil, zeker als eigendom ooit deels is overgedragen.
• Controleer of het testament en de statuten op elkaar aansluiten. Een testament dat vastgoed toedeelt aan één kind terwijl de aandeelhoudersovereenkomst iets anders regelt, levert vertraging en soms een hogere aanslag op.
• Bereken de liquiditeitsbehoefte bij overlijden. Tel de verwachte erfbelasting op en zet daar de vrij beschikbare middelen naast: is het verschil groter dan nul, dan is er werk te doen.
• Leg vast welk vastgoed ondernemingsvermogen is. Dit bepaalt of de BOR bereikbaar is, en die kwalificatie bouwt u niet op in de laatste maanden.
• Check de WOZ-beschikkingen jaarlijks, niet pas na overlijden. Een te hoge WOZ-waarde bezwaart u nu nog kosteloos; achteraf is dat lastiger.
• Kijk of gespreid schenken realistisch is. Bij vastgoed speelt daarnaast de overdrachtsbelasting mee, wat de rekensom anders maakt dan bij geld.
• Leg de afspraken tussen erfgenamen schriftelijk vast. Wie welk pand krijgt en tegen welke waarde, voorkomt discussies die de aangiftetermijn opvreten.

Ondernemers die hier structureel op sturen, combineren dit meestal met de bredere financiële huishouding. Wie overweegt de administratie en jaarcijfers uit te besteden, doet er goed aan het vastgoeddossier direct mee te nemen: de vastgoedadministratie is de basis voor elke latere fiscale beoordeling.

Welke fouten kosten erfgenamen het meeste geld?

De duurste fout is niet fiscaal maar procedureel: wachten. De tweede is aannemen dat een structuur die tien jaar geleden goed was, dat nu nog is. Een accountant Eindhoven kan juist die uitgangspunten tijdig opnieuw beoordelen.

Een derde fout verdient aparte aandacht, omdat die vaak pas jaren later zichtbaar wordt. Eigendom van een woning wordt tussentijds gedeeld met een partner en later weer teruggenomen. Bij zo'n herverdeling kan opnieuw overdrachtsbelasting verschuldigd zijn, ook als er al eerder over hetzelfde pand is betaald. Rechtbank Noord-Nederland oordeelde in een zaak dat de samenwonersvrijstelling niet gold omdat de woning niet vanaf het begin gezamenlijk was gekocht. De aanslag bedroeg daar €18.735. Dezelfde strikte lijn zie je bij grond: Hof 's-Hertogenbosch bevestigde in 2026 dat bouwgrond met woonbestemming niet als woning kwalificeert, waardoor het algemene tarief geldt.

De rode lijn: de wet kijkt naar de feitelijke situatie op het moment van verkrijging, niet naar de bedoeling. Wie een structuur bouwt op een bedoeling, loopt risico.

Zelf aan de slag:

• Breng alle eigendomswijzigingen van de afgelopen tien jaar per pand in kaart
• Controleer per wijziging of er destijds overdrachtsbelasting is betaald en tegen welk tarief
• Toets of uw huidige structuur nog aansluit bij de regels van 2026, niet bij die van het jaar van oprichting
• Plan een herijking op een vast moment, bijvoorbeeld elke drie jaar of bij elke wijziging in de familiesamenstelling

Veelgestelde vragen

Moet ik bij erfbelasting de WOZ-waarde of de verkoopwaarde van een woning aangeven?

De WOZ-waarde. Die waarde is verplicht in de verhouding tussen u en de Belastingdienst (ABN AMRO Financial Focus). Verkoopt u het pand kort na het overlijden voor een hoger bedrag, dan blijft de WOZ-waarde de grondslag voor de erfbelasting. Alleen bij uitzonderingen zoals een ingrijpende verbouwing, een serviceflat of erfpacht gelden afwijkende regels.

Hoeveel tijd heb ik voor de aangifte erfbelasting?

Twintig maanden bij overlijdens vanaf 1 januari 2026. Dat was eerder 8 maanden, en ook de belastingrente gaat later lopen (Erfrechtplan.nl, 2026). Gebruik die ruimte om te waarderen en te financieren, maar begin binnen de eerste drie maanden: de verdeling tussen erfgenamen kost in de praktijk vaak het meeste tijd.

Valt mijn verhuurde vastgoed onder de bedrijfsopvolgingsregeling?

Doorgaans niet. Vanaf 2024 valt aan derden verhuurd vastgoed buiten de faciliteiten (PwC Nederland). Vastgoed in eigen gebruik binnen de onderneming kan wel kwalificeren, mits aan de bezits- en voortzettingseis is voldaan. Laat de scheiding tussen beide categorieën ruim voor een overdracht vastleggen.

Wie helpt bij de fiscale beoordeling van vastgoed in een nalatenschap?

Een adviseur die fiscaliteit, vastgoed en opvolging in één dossier bekijkt. Een accountant Eindhoven kan daarbij waardering, BOR-toets en overdrachtsbelasting in samenhang beoordelen. Bij Wesselman ligt de schenk- en erfbelastingpraktijk bij Monique D'Elfant en de overdrachtsbelasting bij Wendy Derks-Peters, zodat waardering, BOR-toets en overdrachtsbelasting in dezelfde beoordeling meegaan. Dat voorkomt het klassieke patroon waarbij de notaris, de accountant en de bank elk een deel van de puzzel zien.

Is schenken bij leven fiscaal gunstiger dan vererven bij vastgoed?

Soms, maar de rekensom is anders dan bij geld. Bij schenken van vastgoed speelt overdrachtsbelasting mee, die bij vererven niet verschuldigd is. Of schenken voordelig uitpakt, hangt af van de waardeontwikkeling, de vrijstellingen en de liquiditeit van de schenker. Reken minimaal twee scenario's door voordat u iets vastlegt.

Conclusie

Vastgoed in een nalatenschap is geen tariefvraagstuk maar een timingvraagstuk. De WOZ-waarde bepaalt de grondslag, de verruimde termijn van 20 maanden bepaalt uw manoeuvreerruimte, en de kwalificatie van het vastgoed bepaalt of de BOR überhaupt in beeld komt. Die drie factoren liggen grotendeels vast op het moment van overlijden, en zijn daarvoor nog wel te beïnvloeden.

Concrete vervolgstappen: inventariseer per pand het gebruik en de eigendomsvorm, reken de aanslag door zonder toepassing van de BOR, en leg naast dat bedrag uw vrij beschikbare middelen. Blijft er een gat, dan heeft u een financieringsvraag, geen belastingvraag.

Schakelt u een accountant Eindhoven in, of een adviseur in Helmond of Veldhoven, vraag dan expliciet of de vastgoedkwalificatie, de WOZ-keuze en de overdrachtsbelasting in dezelfde beoordeling worden meegenomen. Dat is precies waar losse adviezen langs elkaar heen schuiven, en waar gespecialiseerd fiscaal advies zich terugverdient.

Over Wesselman

Wesselman is een accountants- en adviesorganisatie die in 1980 werd opgericht en kantoren heeft in Eindhoven, Helmond en Veldhoven. De organisatie ondersteunt mkb- en familiebedrijven bij ondernemersmomenten zoals starten, overnemen, opvolging en fiscale compliance, met audit, accountancy, belastingadvies, HR en juridisch advies onder één dak.